ZANIM KUPISZ DZIAŁKĘ ZWRÓĆ UWAGĘ NA

1. Dokumenty, z których dowiesz się najwięcej.

a) Plan zagospodarowania przestrzennego, lub jego propozycja (dostępny w wydziale budownictwa)

Najkrócej Plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, w którym jest zapisane, co gdzie i na jakich warunkach możesz pobudować na działce. Proces uchwalania nowego planu trwa około roku. Jeśli zatem tuż przed zakupem działki pojawimy się w gminie i sprawdzimy plan, możemy być pewni, że nie grozi nam niebezpieczeństwo jego szybkiej zmiany. W gminach niemających uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego, decyzja zostanie wydana bezpłatnie.

b) Ewidencja budynków i gruntów (dostępna w starostwie)

Tam znajduje się ewidencja gruntów i budynków, gdzie znajdziemy dane określające: - dokładne położenie działki i jej granic, - ukształtowanie terenu, (Najlepsza działka jest nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta, tak żeby dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta np. lasem. Unikaj działek z mocnym nachyleniem na północ - w domu będzie zimno i będziesz płacić duże rachunki za ogrzewanie.) - powierzchnię działki, - klasy i rodzaj gruntu, (trzeba zwracając uwagę na to czy w przeszłości teren nie był skażony, nie było kiedyś wysypiska śmieci oraz na to, gdzie w pobliżu działki są tereny podmokłe.) - wskazanie numeru księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, - nazwę właścicieli: imiona, nazwiska (lub nazwy, jeśli grunt jest własnością przedsiębiorstwa, stowarzyszenia czy fundacji), miejsce zamieszkania, - wartość nieruchomości. Dane znajdujące się w ewidencji są jawne, udzielane za opłatą. Są też aktualne - notariusze, sądy oraz organy administracji mają, bowiem obowiązek przesyłania do ewidencji wszystkich orzeczeń związanych z daną nieruchomością w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia sądu lub też spisania aktu notarialnego. Zmiany te są niezwłocznie nanoszone w ewidencji gruntów.

c) Księgi wieczyste (dostępne w sądzie rejonowym)

Księgi wieczyste są jawne i każdy może je przeglądać w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości - w obecności pracownika sądu.

Księga składa się z czterech działów. Należy się dokładnie zapoznać z każdym z nich.

Dział pierwszy to oznaczenie nieruchomości, w którym znajdują się następujące dane:

- położenie nieruchomości (dokładny adres),

- numer obrębu ewidencyjnego i działki,

- powierzchnia nieruchomości,

- rodzaj nieruchomości (działka zabudowana czy niezabudowana).

W dziale tym będą również ujawnione tzw. prawa rzeczowe związane z nieruchomością. Przykładem takiego prawa jest określana, jako "służebność drogi koniecznej" możliwość przejazdu z naszej działki przez działki sąsiednie do drogi publicznej. W księdze wieczystej określone jest, przez jakie grunty owa "droga konieczna" przebiega i że przysługuje ona każdorazowemu właścicielowi nieruchomości.

Dział drugi to dane właściciela nieruchomości oraz - jeśli działka jest własnością kilku osób - określenie, jaką część udziałów posiada każdy ze współwłaścicieli. Tu też znajdziemy informacje o sposobie nabycia działki przez jej obecnego właściciela (umowa kupna-sprzedaży, akt darowizny czy też spadek).

Uwaga! Zapisy dotyczące właścicieli trzeba przeczytać wyjątkowo uważnie. Jeśli bowiem współwłaścicielami działki są dwie osoby (małżeństwo) czy kilka osób (spadkobiercy), to, aby kupić działkę, należy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i wszyscy współwłaściciele powinni stawić się u notariusza przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Dział trzeci to ograniczone prawa rzeczowe (wszystkie, z wyjątkiem hipoteki, obciążenia działki). Mogą to być:

- prawo pierwokupu działki przysługujące konkretnej osobie lub też gminie; dopiero po rezygnacji osoby mającej prawo pierwokupu można nabyć działkę,

- prawo dzierżawy działki (z tym prawem często związane jest prawo pierwokupu),

- prawo do przejazdu i przechodzenia przez naszą działkę wydzielonym pasem, ustanowione na rzecz sąsiadów, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej (służebność drogi koniecznej),

- prawo nieodpłatnego użytkowania działki (np. przez syna właściciela) przez najbliższych 5 lat.

Wszystkie powyższe wpisy ograniczają swobodne korzystanie z zakupionej działki lub też utrudniają bądź przesuwają w czasie jej nabycie. Dla kupującego najlepiej jest, więc, jeżeli w dziale trzeciej księgi wieczystej upatrzonej działki nie ma żadnych wpisów.

Dział czwarty przeznaczony jest na wpisanie hipoteki zabezpieczającej dług zaciągnięty przez właściciela nieruchomości. Jeśli w tym dziale jest wpis, oznacza to, iż wierzyciel (najczęściej bank) ma prawo - w razie nieuregulowania długu - żądać sprzedaży nieruchomości i tym sposobem odebrać należne kwoty. Nie ma przy tym znaczenia, że zmienił się właściciel. Hipoteka przypisana jest, bowiem działce, a nie kolejnym właścicielom. Cena takiej działki jest niższa i korzystna nawet po spłaceniu kredytu.

Przeglądając księgę wieczystą, warto również sprawdzić (w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego), czy nie wpłynął jakikolwiek nowy wniosek - może to być, bowiem wniosek o wpisanie hipoteki. Ponadto w dniu podpisywania umowy kupna-sprzedaży należy potwierdzić, iż notariusz sprawdził stan księgi wieczystej (powinien to zrobić w dniu podpisania umowy).

2. Rzeki, jeziora

Zastanawiając się nad kupnem działki nad jeziorem lub rzeką należy wziąć pod uwagę kilka spraw. Po pierwsze są one częściej droższe i położone w większej odległości od zabudowań miejskich z rozwiniętą infrastrukturą. Często dostęp do niech jest utrudniony z racji braku utwardzonej drogi prowadzącej do niej. Zimą odśnieżanie przez służby publiczne jest praktycznie niemożliwe. Z drugiej strony domy nad wodą mają wiele uroku, ale należy liczyć się z podtopieniami i związaną z tym koniecznością postawienia bardzo kosztownych fundamentów. Często jest to teren niezurbanizowany, co łączy się z większym kosztem podłączenia mediów. Nie zapominajmy też o komarach i innych insektach, które królują w okolicach wody. Jeżeli jest to możliwe należy sprawdzić czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie określa minimalnej odległości budynków od wody.

3. Sąsiedztwo

Oglądając działkę rozejrzyj się czy dookoła nie powstają inwestycje, które w przyszłości mogą zakłócić twoją „oazę spokoju”. Można też zapytać okolicznych mieszkańców (jeżeli takowi są) o plusy i minusy działki i terenów, na jakich się znajduje np. o sprzedającego, sąsiadów, sezonowe niedogodności atmosferyczne, hałas i zapachy z ewentualnej okolicznej fabryki.